Immobilier locatif en direct
Le dynamisme du marché de l’immobilier locatif n’est plus similaire à celui de la période d’avant-crise. Les prix sont en perpétuelle hausse. Idem pour les taux d’emprunt. Malgré cela, l’immobilier locatif constitue toujours une valeur refuge. En sélectionnant la solution d’investissement la plus adaptée, il est possible d’en tirer un maximum de profits.
Investir dans l’immobilier locatif en direct : de quoi s’agit-il ?
Afin d’accéder au marché de l’immobilier locatif en France, l’acquisition d’un logement reste la première étape à franchir. Il faudra ensuite le mettre en location en respectant l’ensemble des réglementations en vigueur. L’objectif principal de l’investissement immobilier locatif étant de générer des revenus complémentaires. Ils proviennent des loyers versés par le locataire à chaque fin du mois.
Il est parfois nécessaire de recourir à l’endettement pour financer un projet immobilier. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier. Toutefois, les conditions exigées par les banques se durcissent. Heureusement qu’il existe d’autres solutions plus accessibles pour investir dans l’immobilier locatif.
Investir en colocation : un investissement rentable
La colocation figure parmi les solutions d’investissement les plus privées par les investisseurs français. Elle peut prendre deux formes distinctes : une colocation à bail unique ou une colocation à baux multiples. Dans tous les cas, le concept reste le même : plusieurs personnes vivant sous le même toit se partagent un loyer.
La colocation permet de se positionner sur le marché de l’immobilier locatif en réduisant la gestion locative. Les nouveaux locataires sont accueillis par les autres colocataires lors des visites. Le propriétaire-bailleur pourra ainsi se concentrer sur l’essentiel. En ce qui concerne la rentabilité, elle est au rendez-vous.
La colocation reste l’un des placements immobiliers les plus rentables. Plus concrètement, la rentabilité brute de ce type d’investissement locatif oscille entre 6 % et 12 %. C’est deux fois plus élevé que celle d’une location classique (environ 3 %). Les principaux locataires d’un logement loué en colocation sont des étudiants, des jeunes actifs et des seniors.
Les avantages de l’investissement en colocation
En optant pour la colocation, le propriétaire-bailleur accède à de nombreux avantages. Comme on l’a déjà mentionné dans le paragraphe précédent, la rentabilité est l’un des atouts de la colocation. La différence est flagrante par rapport à une location (vide ou meublée). Il faudra juste investir dans la ville la plus rentable.
Les périodes de vacances locatives font partie des gros inconvénients d’une location classique. Elles sont plus réduites, voire nulles en colocation. Le départ d’un colocataire n’a pas d’impact négatif sur le rendement locatif de ce type de placement. Car les colocataires continueront de verser la quote-part de leur loyer.
Dans le cadre d’une colocation, les garanties sont plus poussées. En effet, un bail solidaire permet d’éviter les impayés. Il arrive parfois que l’un des occupants du logement ne parvienne pas à s’acquitter d’un mois de loyer. Dans ce cas, les autres colocataires vont compenser la charge de loyer correspondante.
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Investir dans la location meublée
Le marché de la location meublée séduit toujours un nombre croissant d’investisseurs en France. Bien entendu, l’accès est soumis à des conditions spécifiques. Afin de bénéficier de tous les avantages de la location meublée, il faudra d’abord tester son éligibilité aux statuts LMP (ou Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel).
Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier du statut LMP en 2021. L’investisseur devra déclarer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 €. Les bénéfices Industriels et Commerciaux générés doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal. Le propriétaire bénéficiera ainsi d’une exonération d’IFI (ou Impôt sur la fortune immobilière).
Afin d’être éligible au statut LMNP, le propriétaire d’un bien meublé doit déclarer des recettes locatives ne dépassant pas les 23 000 € par an. Elles doivent être inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. La déclaration d’impôts d’une location meublée peut se faire sur Internet.
Les types de locations meublées
Il existe différents types de locations meublées en France. Le propriétaire-bailleur peut louer sa résidence principale (ou secondaire) ou bien investir dans une résidence service.
Il est envisageable de mettre en location meublée une partie de sa résidence principale de manière exceptionnelle. Le propriétaire sera ainsi exonéré de CFE (ou cotisation foncière des entreprises). C’est notamment le cas des loueurs en meublé professionnel. Les loueurs non professionnels devront d’abord s’inscrire au Greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué. L’inscription doit être finalisée dans les 15 jours du début de la location en remplissant le formulaire P0i (N° Cerfa 11921).
En choisissant de mettre en location sa résidence secondaire, celle-ci devra faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie. Concrètement, le propriétaire du bien devra le déclarer en meublé de tourisme. Il est passible d’une amende de 450 € en cas de défaut de déclaration. Afin de bénéficier des avantages du statut LMNP, le propriétaire bailleur doit meubler sa résidence secondaire avant la mise en location. Les revenus générés sont considérés comme des Bénéfices Industriels de Commerciaux (ou BIC).
Les résidences services sont éligibles à un investissement en LMNP. Il peut s’agir d’une cité étudiante, d’une résidence senior ou d’un EHPAD (ou Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Dans tous les cas, il s’agit d’un investissement rentable et accessible à presque tous les profils d’investisseurs. Les résidences gérées permettent de jouir de nombreux avantages. Il faudra porter une attention particulière à la qualité du gestionnaire. C’est le responsable de location locative de la résidence services.
Les avantages de la location meublée
L’investissement en immobilier locatif présente de multiples avantages. Il y a, par exemple, l’absence de gestion locative. C’est la mission principale déléguée au gestionnaire du bien ou de la résidence de services. Il sélectionne les locataires et perçoit leurs loyers mensuels. Ils seront ensuite reversés au propriétaire bailleur, selon les termes définis dans le contrat de bail.
La signature d’un bail commercial avec l’exploitant garantit le versement des loyers. Même si le bien ou la chambre est resté inoccupé pendant un certain temps, le gestionnaire s’engage à verser le loyer au propriétaire bailleur. Donc, l’investissement en location meublée constitue une solution privilégiée pour se constituer des revenus complémentaires réguliers et sécurisés.
Le statut LMNP s’accompagne de différents avantages fiscaux. Le régime micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives du bailleur. Le régime réel permet la déduction des charges, afférentes à la location meublée, des revenus. En cumulant les dispositifs de défiscalisation LMNP et Censi-Bouvard, la récupération de la TVA (20 %) devient possible. Il y aura aussi une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition.