LMNP

Investir dans l’immobilier peut se faire de plusieurs manières. Et il existe différentes branches telles que la Location Meublée Non-Professionnelle ou LMNP. Ce type de placement représente pour les investisseurs une véritable opportunité d’accéder à un marché porteur. La location meublée offre, en plus, des loyers plus élevés et une fiscalité plus avantageuse.

Principe du statut LMNP

Le statut de LMNP récompense les investisseurs arrivant à remplir des conditions d’investissement spécifiques. Il procure à son détenteur certains avantages liés à la fiscalité ou encore à la gestion des actifs. Ainsi, toute personne souhaitant y accéder devra alors acquérir un bien immobilier et le meubler ou l’équiper en fonction de son usage. La plupart du temps, il s’agit de résidences de services destinées à accueillir des seniors, des étudiants, des touristes ou encore des professionnels en voyage d’affaires. Ce type de placement convient parfaitement à satisfaire des besoins de revenus réguliers avec un minimum de charges de gestion.

Qui peut louer en LMNP ? ​

Comme mentionné précédemment, pour pouvoir opérer sous le statut de LMNP, il faut remplir des critères d’éligibilité. Tout d’abord, c’est une base d’investissement destiné à des épargnants qui ont déjà un emploi ou une activité principale à côté. Par conséquent, la location meublée ne doit constituer pour le propriétaire qu’une activité secondaire. C’est d’ailleurs pour cela que ce dernier doit confier l’exploitation du bien à une société de gestion spécialisée en concluant un bail de 9 ou 12 ans. Le statut de LMNP ne s’adresse aussi qu’aux investisseurs s’étant inscrit auprès du RCS et disposant ainsi d’un numéro de SIRET.

Où investir en LMNP ?

Il faut savoir que pour réussir un investissement en LMNP, il est nécessaire de bien choisir son type d’actif et surtout, bien choisir son emplacement. Ces deux critères peuvent être corrélés. En fonction alors des locataires cibles, il sera nécessaire d’implanter correctement sa location meublée. Les étudiants doivent se loger près des campus, les touristes, non loin des sites touristiques. Les professionnels priorisent plutôt les locations à proximité des gares ou aéroports, mais aussi au cœur des centres d’affaires.
De leur côté, les personnes âgées aiment les endroits calmes et vastes sans pour autant être trop éloignées de leurs familles. C’est surtout en misant sur des biens d’occasion que les investisseurs peuvent avoir une grande liberté dans le choix des zones géographiques. Certaines grandes villes comme Nantes, Bordeaux ou Toulouse, mais aussi la capitale, Paris, se démarquent par leur environnement social et économique plutôt propice à des locations meublées non-professionnelles.

Quel est l’avantage fiscal du LMNP ?

Le statut de LMNP apporte une fiscalité particulière. Contrairement à l’investissement locatif à nu, les loyers ne sont pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou plus communément appelés « BIC ». Au moment de leur inscription auprès du RCS, il sera demandé aux investisseurs de choisir entre deux modes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC : pour les revenus locatifs de moins de 70 000 euros.
  • Le régime réel (simplifié ou normal) : pour les revenus locatifs de plus de 70 000 euros.

Dépendant de ce choix, un loueur meublé non professionnel peut bénéficier de différents niveaux d’abattements. S’il opte pour le micro-Bic, il est question d’une exonération forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Dans le cas du régime réel, les revenus imposables sont soustraits du montant des charges de l’investisseur (frais de copropriété, intérêts d’emprunt, travaux, entretien, etc.). C’est aussi le régime qui permet de calculer un amortissement.

Investissement immobilier

La déclaration d’une location meublée non professionnelle

La déclaration d’une activité de LMNP doit se faire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de sa région d’implantation. Cela doit se faire dans les 15 jours après le début de la mise en location du bien. Et selon le régime d’imposition choisi, les procédures de déclaration fiscale sont différentes :

  • Régime micro-Bic : il faut choisir la case correspondante dans le formulaire P0i et déclarer ses résultats par l’intermédiaire du formulaire 2042 C PRO.
  • Régime réel : il faut tout d’abord remplir correctement le formulaire 2031. En plus de cela, il est nécessaire de compléter la liasse fiscale composée du CERFA 11085 et des annexes 2033 (CERFA 10956). À cela doivent être jointes les pièces justificatives des dépenses à déduire des revenus locatifs ainsi que la déclaration des résultats au sein du formulaire 2042 C PRO.

L’exécution correcte de ces procédures garantit l’accès aux avantages cités un peu plus haut.